Inspección técnica de los edificios de viviendas en Catalunya.

El 26 de noviembre de 2010 la Generalitat publica en el DOGC el decreto 187/2010, sobre la OBLIGATORIEDAD DE PASAR LAS INSPECCIONES TÉCNICAS EN LOS EDIFICIOS DE VIVIENDAS.

La falta de mantenimiento en nuestros edificios, unidos a las deficiencias constructivas de algunas épocas de expansión o de burbuja inmobiliaria, donde la normativa de la edificación era bastante dispersa, ha provocado que nuestro parque edificado esté en muy bajas condiciones de calidad pero, sin embargo, a unos precios demasiado elevados. Si usted se compra una vivienda en un edificio plurifamiliar, ¿no cree que tiene derecho a saber que el edificio en general tiene un nivel mínimo de calidad?. Con este decreto la Generalitat ha puesto punto y final a esta problemática. En el año 2015  nuestro parque edificado debe estar en buenas condiciones. ¿Seremos capaces de conseguirlo? ¿Es ahora un buen momento para obligar a los ciudadanos a hacer esa inversión? ¿Qué parte de esa inversión está dispuesta a asumir la Generalitat en forma de ayudas? Nos gustaría saber tu opinión.

AMBITO DE APLICACIÓN.

Es obligatorio pasar la inspección en edificios plurifamiliares (uso mayoritario de viviendas). La deberán pasar todos los edificios de viviendas con más de 45 años de antigüedad y se renovará cada 10 años. Los plazos máximos previstos son:

• Edificios construidos antes de 1930, deberán pasarla antes del 31-12-2012
• Edificios construidos entre 1931 y 1950, deberán pasarla antes del 31-12-2013
• Edificios construidos entre 1951 y 1960, deberán pasarla antes del 31-12-2014
• Edificios construidos entre 1961 y 1970, deberán pasarla antes del 31-12-2015
• A partir de 1971, deberán pasarla antes del 31 de diciembre del año en que cumplan 45 años.

Algunos ayuntamientos pueden tener ordenanzas que regulen las inspecciones técnicas que sean más restrictivas que las del presente decreto.

Será obligatoria cuando nos queramos acoger a programas públicos de fomento de la rehabilitación, es decir si nuestro edificio es del año 1955, no estamos obligados a pasarla hasta el 31-12-2014, pero si quisiéramos pedir ayudas para la rehabilitación para la próxima convocatoria, deberíamos pasar al Inspección Técnica previa a la convocatoria.

¿De quién es la obligación de pasar la Inspección?

La obligación es de los propietarios del inmueble, que son los que deben pagarla y tiene la obligación de facilitar el acceso a todas las viviendas y locales que el técnico necesite examinar. Se entiende por lo tanto que si un inmueble no ha pasado la inspección en el tiempo que establece el decreto y, por ese motivo ha ocurrido un accidente (recordemos el caso de un balcón que se desplomó y falleció una persona), se podría llegar a entender que los responsables son los propietarios, puesto que no han realizado el manteniemiento de su edificio ni han pasado la Inspección obligatoria.

¿Qué es la inspección exactamente?

Es una inspección visual realizada por un técnico competente que examinará su edificio en busca de lesiones estructurales, humedades, problemas con las instalaciones, cubiertas y condiciones mínimas de habitabilidad. La función del inspector no es buscar vicios ocultos, auque puede proponer a la propiedad del inmueble un estudio en profundidad de alguna lesión. Por ejemplo, si detectamos una grieta en una techo, podemos pedir que se haga un estudio para saber si es un problema de una viga, o de un asentamiento del edificio o simplente es del yeso. En MR hemos tenido un caso en que de una grieta, que podría parecer sin importancia, y se ha llegado a descubrir que el edificio estaba para apuntalar porque tenía aluminosis y problemas con la cimentación. Si no se hubiera descubierto podría haberse hundido el edificio, con todo lo que ello conlleva. Hoy en día el edificio está rehabilitado y los usuarios tienen  la garantía de que su edificio está en perfecto estado y no han perdido todos sus bienes.

El técnico, una vez pasada la inspección, realizará un informe que puede ser favorable o no.

¿Qué resultados puede tener el informe?

El informe valorará cada uno de los elementos (cubiertas, estructuras, instalaciones…), de menera independiente:

• Sin deficiencias, cuendo el estado de conservación sea bueno.
• Con deficiencias leves, no son peligrosas, pero si no se realizan obras de mentenimiento pueden llegar a serlo.
• Con deficiencias graves, en este caso el técnico valorará el tiempo máximo para arreglarlo, si puede llegar a ser un riesgo para las personas y si de seben tomar medidas de seguridad de carácter urgente.

Nota: si hay riesgo el técnico avisará inmediatamente a la propiedad y a su ayuntamiento, que podrá tramitar una orden de ejecución.

¿Cuándo es favorable?

Si su edificio no tiene lesiones o son de carácter leve, los propietarios deben solicitar el Certificado de Aptitud, con vigencia de 10 años. Este Certificado se debe pedir a la Agencia de L’Habitatge de Catalunya o al ente local correspondiente. De momento recomendamos informarse en el 012. Desde el momento en que se realiza la solicitud a la Agencia, ésta tiene  2 meses para entregar el Certificado. Puediendo hacer inspecciones cuando considere oportunas para confirmar que el informe está realizado correctamente.

¿Qué pasa si no es favorable?

Si hay deficiencias graves o muy grave, se deben realizar obras, una vez que las obras estén hechas el mismo técnico que realiza las obras, debe emitir otro informe con el nuevo estado del edificio que, en principio, debería ser favorble y, por lo tanto, podemos solicitar el Certificado de Aptitud.

¿Qué es el certificado de aptitud y para qué sirve?

Básicamente es un certificado emitido por una ente oficial que determina que un edificio tiene una Calidad mínima, resultante de pasar una inspección visual de un técnico competente.

En los actos y contratos de transmisión de viviendas inter vivos (compra-venta), las personas que venden tienen el deber de entregar a los adquirientes este Certificado (siempre y cuando el edificio esté obligado a tenerlo). En el caso de no cumplimiento del decreto o si el resultado de la inspección no es favorable, el comprador puede exonerar (perdonar su obligación) al vendedor de su entrega.

Si usted es comprador, desde MR, recomendamos exigir el Certificado, puesto que le garantiza que no se van a hacer obras importantes en el edificio donde usted compra.

Si usted es vendedor y su edificio no tiene el Certificado o no ha pasado la inspección, si el comprador está dispuesto a exonerarle, hágalo por escrito y pídale a un abogado que le redacte el escrito.

¿Qué pasa si los propietarios han llegado a la conclusión que no quieren cumplir con el Decreto?

Imagínese que en una reunión de propietarios, se decide que no se realiza la Inspección, en contra de la voluntad de cumplir con la ley de algunos vecinos. La pregunta sería, ¿Y si no lo hago, qué?

La administración puede imponer multas coercitivas, con las diligencias previas (antes de multarle siempre le avisarán que si no cumple con la ley en un periodo de tiempo establecido les multarán). Además a las personas responsables pueden llegar a ponerle sanciones.

A parte de esto, como comentábamos, en caso de accidente se deribarán las responsabilidades que marque la ley.