Ejemplo Práctico de Programa de Puntos de Inspección para Rehabilitación

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¿POR QUÉ UTILIZAR LOS PROGRAMAS DE PUNTOS DE INSPECCIÓN EN REHABILITACIÓN?

1. Por un motivo normativo. Las obras de reforma y rehabilitación están en el ámbito de aplicación del Código Técnico de la Edificación. El director de ejecución deberá realizar el Control de Recepción de productos, equipos y sistemas y el Control de ejecución de la obra.

2. Ante la alta siniestralidad un técnico debe plantearse:

  • ¿Deja reflejado su trabajo en algún documento? En la obra se toman decisiones continuamente, los industriales pueden cometer errores que debemos evaluar y proponer soluciones o pude haber condicionantes del promotor que debemos tener en cuenta. Dejar reflejadas todas las acciones que se realizan durante las visitas nos ayudará a hacer un seguimiento de las incidencias.
  • ¿Qué pasaría si cayera enfermo y un compañero tuviera que retomar su trabajo? En mi caso hace un año estuve tres meses de baja, mis obras las tuvo que retomar un compañero y no las conocía. Si tienes un historial documentado, es fácil que este compañero pueda proseguir la obra en el punto donde la dejó y estar al corriente de todo.
  • ¿Qué pasa si por falta de mantenimiento aparece una patología al cavo de unos años y le informan sobre una posible demanda? Si ha realizado todo el historial correctamente podrá evaluar qué materiales se colocaron en obra, cómo se colocaron en la obra y qué incidencias ocurrieron durante la ejecución, así como la decisión de enmendar la incidencia y el seguimiento de las mismas. Si tiene solicitar un peritaje, toda esa información le será muy útil al perito.

3. Cuando hace una visita de obra, ¿está seguro que no se olvida repasar todos los puntos críticos de la misma? ¿no se olvida de recordar a los industriales cuál es la forma correcta de manipulación de los diferentes productos, sistemas o equipos? Los programas de puntos de inspección son herramientas que le ayudarán a no olvidarse de repasar todos los puntos que, antes del inicio de la obra, usted analizó como puntos críticos que en caso de no ejecutarse correctamente, podrían causar lesiones futuras (un error en la impermeabilización puede suponer una lesión de filtraciones de agua)

En MR ARQUITECTURA TÉCNICA hemos preparado unos procedimientos de trabajo asociados a unas herramientas documentales:

1. Control de recepción: siguiendo el estado de mediciones visualizaremos los materiales propuestos en proyecto con las características técnicas de los mismos y por partida de obra. Estos materiales deben llegar a obra con una serie de documentación que debemos analizar para comprobar que cumplen con las especificaciones del proyecto.

En la siguiente fotografía podéis observar como se ha realizado un excel sencillo para el seguimiento de los productos de recepción, donde se visualiza no solo el fabricante o el modelo del producto, sino su utilización – ubicación en obra, su fecha de recepción de la documentación y si está recepcionado o no.

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2. Control de ejecución: en la siguiente fotografía podéis observar como se ha realizado un PPI (Programa de Puntos de Inspección) para la impermeabilización de un alero.

Lo interesante es que este documento nos sirve de guía para realizar la visita de obra, cómo lo rellenamos: Se utiliza un documento por visita, registraremos la fecha de la inspección y la zona controlada (si hubiera dos aleros, podría haber dos zonas, alero Norte y alero Sur). Durante la visita anotamos los puntos inspeccionados indicando si es correcto, si no procede (porque en esta vista este punto no estaba aun realizado o porque ya se inspeccionó en una visita anterior) o se está incorrecto, entonces en observaciones ponemos una nota: ver Libro de Órdenes en la hoja nº XXXXXXX. Así si en el futuro necesitamos información, podremos hacer el seguimiento de lo ocurrido.

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Esperamos que esta información os haya sido de utilidad. Si quiréis conocer la obra un poco más podéis buscarnos en facebook.

 

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ASUMIR RESPONSABILIDADES DE OTROS AGENTES

El artículo de hoy está basado en hecho reales.

Hay veces en la vida profesional que uno debe plantarse y cooperar a la vez. Este es el caso de hoy.

Cuando asumes un trabajo que no te pertoca, puedes asumir las responsabilidades ante un juez. Nuestra posición es: queremos coorperar en todo lo que esté a nuestro alcance, pero realizar exclusivamente las tareas que nos pertocan…

El caso es una obra donde en la base de un talud de tierras de relleno de baja cohesion y bajo grado de humedad superficial, se debe realizar un muro. Evidentemente hay un pleigro de desmoronamiento del terreno que podría provocar un accidente por desmoronamiento a los trabajadores del muro.

En este caso nosotros hacemos el papel de Coordinadores de Seguridad y Salud, de aquí en adelante CSS.

Estando tan tranquilo en nuestros quehaceres semanales, el día antes del puente de la purísima, recibimos una llamada del Directo de Ejecución Material, exigiéndonos una solución para la contención de tierras.

Aquí se abre el melón!!! ¿es función del coordinador de seguridad decir cómo se deben sostener las tierras para que no hayan despendimientos?

La respuesta es NO. Es el Director de la Obra, el responsable del estudio geotécnico tal y como dice el CTE, el que debe conocer el terreno, saber cuál es el ángulo de rozamiento interno, el grado de cohesión del terreno, etc. y el que debe proyectar, no solo el edificio en sí, sino los medios auxiliares y metologías de trabajo. Éste es el agente que debe explicar en su proyecto qué ángulo debe tener el talud para que sea estable o en su defecto qué método de contención se debe utilizar, haciéndose responsable del cálculo de la resistencia de éste.

Es responsabilidad del Director de Ejecución Material, hacer el seguimiento de esta parte de la obra, bien comprobando que el ángulo del talud es el correcto, bien realizando los puntos de inspección necesarios para verificar que el método de contención se ejecuta según las indicaciones del Director Obra y del proyecto.

¿Tiene alguna responsabilidad el Coordinador de Seguridad?

En primer lugar y como agente que pertenece a la Direción Facultativa, debe coordinarse y cooperar en la resolución de conflictos. Además debe mirar si el Plan de seguridad y salud redactado por el contratista incluye:

a) En el caso en que se garantice la estabilidad por el ángulo del talud, mirar que estén los movimientos de tierras incluidos en le plan, separación de la máquina a los bordes del talud, señalización necesaria, etc.

b) En el caso de que se utilice un método de estabilización, mirar que en el plan esté el procedimiento de trabajo establecido, con las medidas preventivas necesarias, con los equipos de protección individual y colectiva necesarios para que los trabajadores que realicen estos trabajos, los realicen de forma segura. Esto lo sabremos porque debe haber una evaluación de riesgos del trabajo a ejecutar.

Si los trabajos no están reflejados en el Plan se Seguridad, el constructor debe realizar un anexo al Plan.

Otra cuestión peliaguda es que en el presupuesto de la obra no están incluidos los trabajos de protección de taludes.

El DEO, considera que este precio es imputable a las partidas de seguridad de la obra. ¿Es esto cierto?

Serán imputables a las partidas de seguridad de la obra, los equipos de protección individual y colectiva que deban comprarse para que los trabajadores que realicen los trabajos de estabilización de taludes, puedan trabajar con seguridad. No entrarían los cascos, botas, guantes… si se deben llevar en toda la obra o si en el Plan de Prevención de la empresa Constructora informa que los trabajadores deben utilizarlos para la ejecución normal de sus tareas.

En este caso, muy importante, los CSS, en el momento de la llamada del DEO, nos presentamos en la obra y escribimos en el libro de incidencias:

No se autorizan los trabajos en la base del talud hasta que el anexo al Plan de Seguridad, para los trabajos de estabilización de taludes, no esté aprobado por los CSS.

Recursos Preventivos en las obras CT 83/2010

 

¿QUÉ ES UN RECURSO PREVENTIVO? ¿QUIÉN PUEDE HACER DE RECURSO PREVENTIVO? ¿CUÁL ES LA FUNCIÓN DEL RECURSO PREVENTIVO? ¿QUIÉN DEBE APORTAR EL RECURSO PREVENTIVO? 

Es bastante común recibir este tipo de preguntas cuando se trabaja de coordinador de seguridad en obras de construcción. Inspección de Trabajo sacó el CRITERIO TÉCNICO 83/2010, con la finalidad de aclarar estos temas y homogeneizar la actuación de los Inspectores de Trabajo al respecto.

En esta noticia pretendemos hacer un resumen práctico, fácil y entendedor del Criterio Técnico que pueda ser útil para los agentes que rodean a MR ARQUITECTURA TÉCNICA.

SUPUESTOS EN LOS QUE ES OBLIGATORIA LA PRESENCIA DE RCURSO PREVENTIVO.

CUANDO LOS RIESGOS SE AGRAVEN POR CONCURRENCIA: Si por estar ejecutándose trabajos que pudieran ser incompatibles se produzcan riegos o los riesgos normales se agraven, esto lo debe decidir el Técnico que redacte el Plan de Seguridad, ya que se entiende que debe tener conocimientos suficientes en Evaluación de Riesgos por actividades para clasificar los riesgos.

Como ejemplo práctico: En una de nuestras obras, los coordinadores de seguridad observamos que en trabajo en estructura se iba a proceder al montaje mediante soldaduras de vigas compuestas y a su vez se iban a pintar las vigas con pinturas con disolventes. La concurrencia de estos trabajos agravaba el riesgo de accidente por quemaduras. La empresa contratista requirió que el recurso preventivo estuviera presente durante el montaje de las vigas.

CUANDO SE REALICEN TRABAJOS PELIGROSO O CON RIESGOS ESPECIALES.

Trabajos de riesgo por sepultamiento o hundimiento, por ejemplo:

  • Impermeabilización y ejecución de drenaje de muros en contacto con el terreno
  • Trabajos en zanjas profundas
  • Trabajos en muros pantalla o pilotaje, especialmente cuando un operario debe acercarse a la excavación para medir la profundidad.

Trabajo con maquinaria que carezcan de Declaración CE: Se entiende que no se puede utilizar la maquinaria que tiene obligación de tenerlo, pero podría darse el caso de utilizar prototipos de máquinas o medios auxiliares. No siempre los andamios caben dentro de los patios interiores y puede que necesitemos de un medio diseñado para nuestra obra.

Trabajos en espacios confinados: en obras se suele dar el caso en el interior de pozos de saneamiento, hay que tener en cuenta que muchas veces existe el peligro de aire viciado en el interior por falta de oxígeno.

Trabajos con riesgo de ahogamiento por inmersión: más comunes en obra pública bajo campanas de presión, etc.

Trabajos con riesgo especial de caída en altura: en este tipo de trabajo vale la pena que nos detengamos un poco más. Se entiende como tal según el Criterio Técnico.

  • Cuando la caída sea mayor a 6 metros. 
  • En montaje de andamios. 
  • Cuando se realice trabajos de acceso por cuerdas (trabajos colgados). Ojo con la sustitución de bajantes, sillas colgadas, etc.
  • Cuando debido al riesgo a demás de los equipos de protección colectiva se requiera de un equipo de protección individual
  • Cuando el riesgo dependa de una protección individual en vez de una colectiva por ejemplo: 
    • Si para colocar las redes horca utilizamos el arnés de seguridad. 
    • Si vamos a realizar un trabajo en cubierta puntual y es más peligroso colocar barandillas que realizar el trabajo con arnés o si no hay posibilidad de colocar barandillas y solo podemos trabajar con lineas de vida. 
    • Si por concurrencia entre empresas se agrava el riesgo o la probabilidad de accidente.
    • Para colocar vigas prefabricadas. 
    • Si para colocar los tableros de encofrado en vez de utilizar redes inferiores utilizamos un sistema tipo ALSIPERCHA o similar… 

En todos estos casos se entenderá que debe estar presente el Recurso Preventivo para que un tercero se asegure que nos atamos correctamente y no se nos olvida ponernos el arnés.

En todos los trabajos en los que deba intervenir, por cualquiera de los motivos anteriores, el Recurso Preventivo, deberán estar perfectamente explicados en el plan de seguridad y salud de la obra, así como en las evaluaciones de riesgos. Entendemos que los más difíciles de detectar en obras pequeñas y medianas son los casos en que los riesgos se agravan por concurrencia de trabajos incompatibles, esto es debido a que en este tamaño de obras no suele existir una planificación de la obra, ni un plan de obra, ni ninguna herramienta que detecte estas interacciones. Recordamos también que el primero que debe tener en cuenta esto es el redactor del proyecto que debe estimar los tiempos de ejecución.  En nuestro caso, a la hora de ejecutar un estudio de seguridad se le solicita al arquitecto un listado de los trabajos que pudieran ser incompatibles, haciéndonos un test de los que solemos encontrarnos durante la ejecución de la obra.

QUIEN DEBE ASIGNAR AL RECURSO PREVENTIVO.

El recurso preventivo debe ser asignado por el contratista, no por la subcontratas, a no ser que, al margen de la ley y por contrato privado, el contratista requiera que la subcontrata que aporte a su recurso preventivo. No obstante, el contratista siempre tendrá que tener al suyo aunque haya uno de la subcontrata.

QUIEN PUEDE SER RECURSO PREVENTIVO.

Podrá ser un trabajador de la empresa, un miembro del servicio de prevención propio o un miembro del servicio de prevención ajeno, siempre y cuando tenga la formación y esté capacitado.

QUE FUNCIONES TIENE EL RECURSO PREVENTIVO

El recurso preventivo tiene las funciones de vigilancia de la salud en los momentos en los que lo exija el plan de seguridad. Deberá el plan de determinar cómo debe realizar su trabajo y como debe informar al constructor de las No Conformidades.

El recurso preventivo no tiene capacitación legal de paralizar la obra, a no ser que el empresario le capacita para tal efecto. Sería de buena práctica que el empresario lo realice lo haga en el acta de asignación.

Deberá el empresario informar al resto de trabajadores de quién desempeña la función de recurso preventivo. ¿Sería de buena práctica poner un cartel informativo? ¿Sería de buena práctica realizarlo en una reunión con los trabajadores y levantar acta de la misma?

QUE REQUISITOS DEBE TENER EL RECURSO PREVENTIVO

Como mínimo el recurso preventivo debe tener por ley el nivel básico de Prevención de Riesgos Laborales de 50h o 60h en función de cuando realizó la formación a excepción de:

En el caso en que el recurso preventivo deba supervisar trabajos de riesgo especial (comentados antes), según Inspección de Trabajo deberá:

  • Tener el nivel Intermedio o Superior en Prevención de riesgos Laborales.
  • Tener el Nivel Básico más:
    • Formación adicional específica sobe el riesgo en cuestión que vigila, ó
    • Que el contratista en base a sus conocimientos, cualificación y experiencia,certifique que el operario tiene CAPACITACIÓN SUFICIENTE.

D 89/2010 Programa de gestión de resíduos de la construcción en Catalunya

En Catalunya hasta ahora existía el D201/1994 sobre la gestión de resíduos. A nivel estatal recientemente se publicó el RD105/2008 que regula los resíduos de construcción y demolición. Con esta publicación el Decreo del año 1994 quedó obsoleto, de forma que se publica el nuevo Decreto 89/2010 cuya función es puntualizar los expuesto en el RD108/2010 y actualizar la fianza de resíduos.

¿Cómo funciona la fianza?

Es un dinero que el promotor deposita en el ayuntamiento para conseguir la licencia de obras. El constructor debe gestionar correctamente los resíduos y entregar al final de la obra al promotor la documentación relativa a la gestión de éstos. El promotor, para que le devuelvan la fianza, debe entregar esta documentación al ayuntamiento.

¿Todas las obras tienen fianza?

NO!!! El RD105/2008 y en Catalunya lo confirma el D89/2010 (Disposición adicional sexta), los resíduos de Obras Menores no son considerados de construcción y demolición, sino URBANOS (entendemos que son los ayuntamientos los que deben gestionarlos).

¿Qué se entiende por Obra Menor?

A los efectos del D89/2010, es la construcción y/o demolición en domicilio particular, comercio, oficina o inmueble del sector servicios, de sencilla técnica y escasa entidad constructiva y económica, que no suponga alteración del volumen, del uso, de las instalaciones de uso común o del número de viviendas y locales, y que no precisa de proyecto firmado por profesionales titulados.

Hagamos punta al lápiz:

– ¿Cuál es el uso principal del edificio?

– ¿Qué son las obras de sencillez técnica, escasa entidad constructiva y económica? No queda muy bien definidos los límites, pero…

y no precisa de proyecto firmado por profesionales titulados. Es en esta frase en la debemos fijarnos más. Los proyectos de este tipo son de escasa entidad constructiva y económica. La recomendación es preguntar directamente al ayuntamiento al que nos dirijamos para saber si se requiere de proyecto o no. Ojo porque una Documentación Técnica no es un proyecto. Por ejemplo: en el Ayuntamiento de Barcelona, si no se toca tabiquería ni estructura ni el edificio está protegido por Patrimonio, no se solicita proyecto, sino Documentación Técnica.

– Destacamos que aun no necesitando proyecto, en la mayoría de casos,  para modificar las instalaciones de uso común, sí es el decreto de obligado cumplimiento.

¿En qué nos afecta este decreto a diferencia del RD 105/2008?

Básicamente en que obliga y pone precio a la fianza de 11€/tn con un mínimo de 150,00€. Será el promotor el obligado a depositarlo o de una asociación empresarial del sector de la construcción de la que el productor sea miembro, supongamos un gremio de promotores. (Productor = promotor según RD105/2008)

Lo que aclara este decreto es la documentación de gestión. Cada entrega de resíduo (supongamos un contenedor, o una saca) debe tener un documento independiente con identificación de:

– Nombre del productor:

– Obra:

– Nª de Licencia:

– Cantidad en tn o m3:

– Código del resíduos segñun Catálogo Europeo:

– Gestor del resíduo:

– Transportista

Tendrán copia el promotor y el gestor que deben guardar la documentación durante 5 años. Al final de la obra el gestor debe entregar al promotor los certificados acreditativos de la gestión, donde por ley debe constar la identificación de la obra.

¿Que pasa si reutilizamos algunos resíduos?

Evidentemente cave la posibilidad de que algunos resíduos los podamos reutilizar en obra, por ejemplo: hormigón triturado para bases de soleras, tierras de excavación para el terraplenado, etc. Pero debe documentarse en el estudio gestión de resíduos, en el plan de gestión de resíduos, y además un técnico municipal o una empresa acreditada externa (que no se sabe muy bien quién la debe acreditar, pudiendo ser un nicho de mercado), pero que entendemos que debe hacer el papel de una EAC, debe acreditar que dichos trabajos de reutilización se han ejecutado. El coste de la acreditación, es a cargo del prmotor.

¿Puede firmar el documento de gestión cualquier transportista?

NO, debe estar registrado en una lista oficial de la Agencia de Resíduos de Catalunya y debe llevar en el camión la acreditación.

Durante muchos años ha sido común ver resíduos de la construcción en las cunetas de las carreteras, en los barrancos, en los solares dentro de las poblaciones, cuando íbamos a pasar el día al campo, hasta llegar al punto en que ha supuesto un impacto ambiental considerable. Esto ha sido debido a que no se consideraban en presupuesto el coste de vertederos autorizados y los constructores y promotores no se han preocupado del destino de sus resíduos, dejando los transportista los resíduos allá donde podían para ahorrarse los costes del vertedero.

Este nuevo marco legal en Catalunya va a intentar:

– El 100% de recogida y gestión de resíduos de la construcción

– El 10% de reducción de la generación de resíduos (aunque es una cifra muy baja, es lo más complicado, puesto que solo se puede conseguir con una concienciación social que en el sector es bastante improbable).

– 50% de reciclaje de resíduos de construcción y demolición (posible porque hay un negocio de trasforndo considerable).

– 70% Valorización de envases de materiales (hasta ahora los envases en construcción se han mezclado con el resto de resíduos y creo que se va a seguir haciendo, pero es una opinión personal, la construcción no es el sector con una sensibilización más grande sobre el tema).

– 100% Recogida selectiva y correcta gestión del resíduo peligroso (un valor muy alto el 100%, considerando que no es prioritario a nivel empresarial, auqneu si los gestores empiezan a realizar bien su trabajo, tampoco deben permitir la entrada de material mezclado y sin clasificar).

En MR ARQUITECTURA TÉCNICA, hemos trabajado desde el inicio del RD105/2008 en la ejecución de estudios de gestión de resíduos para despachos de arquitectos y en planes de gestión de resíduos para constructores. En obra hemos podido comenzar a ver cómo se gestina el resíduo y qué caréncias tienen los trabajadores en cuanto a la formación sobre el tema. Creemos que es un tema de sensibilización y formación de todos los intervinientes.

Inspección técnica de los edificios de viviendas en Catalunya.

El 26 de noviembre de 2010 la Generalitat publica en el DOGC el decreto 187/2010, sobre la OBLIGATORIEDAD DE PASAR LAS INSPECCIONES TÉCNICAS EN LOS EDIFICIOS DE VIVIENDAS.

La falta de mantenimiento en nuestros edificios, unidos a las deficiencias constructivas de algunas épocas de expansión o de burbuja inmobiliaria, donde la normativa de la edificación era bastante dispersa, ha provocado que nuestro parque edificado esté en muy bajas condiciones de calidad pero, sin embargo, a unos precios demasiado elevados. Si usted se compra una vivienda en un edificio plurifamiliar, ¿no cree que tiene derecho a saber que el edificio en general tiene un nivel mínimo de calidad?. Con este decreto la Generalitat ha puesto punto y final a esta problemática. En el año 2015  nuestro parque edificado debe estar en buenas condiciones. ¿Seremos capaces de conseguirlo? ¿Es ahora un buen momento para obligar a los ciudadanos a hacer esa inversión? ¿Qué parte de esa inversión está dispuesta a asumir la Generalitat en forma de ayudas? Nos gustaría saber tu opinión.

AMBITO DE APLICACIÓN.

Es obligatorio pasar la inspección en edificios plurifamiliares (uso mayoritario de viviendas). La deberán pasar todos los edificios de viviendas con más de 45 años de antigüedad y se renovará cada 10 años. Los plazos máximos previstos son:

  • Edificios construidos antes de 1930, deberán pasarla antes del 31-12-2012
  • Edificios construidos entre 1931 y 1950, deberán pasarla antes del 31-12-2013
  • Edificios construidos entre 1951 y 1960, deberán pasarla antes del 31-12-2014
  • Edificios construidos entre 1961 y 1970, deberán pasarla antes del 31-12-2015
  • A partir de 1971, deberán pasarla antes del 31 de diciembre del año en que cumplan 45 años.

Algunos ayuntamientos pueden tener ordenanzas que regulen las inspecciones técnicas que sean más restrictivas que las del presente decreto.

Será obligatoria cuando nos queramos acoger a programas públicos de fomento de la rehabilitación, es decir si nuestro edificio es del año 1955, no estamos obligados a pasarla hasta el 31-12-2014, pero si quisiéramos pedir ayudas para la rehabilitación para la próxima convocatoria, deberíamos pasar al Inspección Técnica previa a la convocatoria.

¿De quién es la obligación de pasar la Inspección?

La obligación es de los propietarios del inmueble, que son los que deben pagarla y tiene la obligación de facilitar el acceso a todas las viviendas y locales que el técnico necesite examinar. Se entiende por lo tanto que si un inmueble no ha pasado la inspección en el tiempo que establece el decreto y, por ese motivo ha ocurrido un accidente (recordemos el caso de un balcón que se desplomó y falleció una persona), se podría llegar a entender que los responsables son los propietarios, puesto que no han realizado el manteniemiento de su edificio ni han pasado la Inspección obligatoria.

¿Qué es la inspección exactamente?

Es una inspección visual realizada por un técnico competente que examinará su edificio en busca de lesiones estructurales, humedades, problemas con las instalaciones, cubiertas y condiciones mínimas de habitabilidad. La función del inspector no es buscar vicios ocultos, auque puede proponer a la propiedad del inmueble un estudio en profundidad de alguna lesión. Por ejemplo, si detectamos una grieta en una techo, podemos pedir que se haga un estudio para saber si es un problema de una viga, o de un asentamiento del edificio o simplente es del yeso. En MR hemos tenido un caso en que de una grieta, que podría parecer sin importancia, y se ha llegado a descubrir que el edificio estaba para apuntalar porque tenía aluminosis y problemas con la cimentación. Si no se hubiera descubierto podría haberse hundido el edificio, con todo lo que ello conlleva. Hoy en día el edificio está rehabilitado y los usuarios tienen  la garantía de que su edificio está en perfecto estado y no han perdido todos sus bienes.

El técnico, una vez pasada la inspección, realizará un informe que puede ser favorable o no.

¿Qué resultados puede tener el informe?

El informe valorará cada uno de los elementos (cubiertas, estructuras, instalaciones…), de menera independiente:

  • Sin deficiencias, cuendo el estado de conservación sea bueno.
  • Con deficiencias leves, no son peligrosas, pero si no se realizan obras de mentenimiento pueden llegar a serlo.
  • Con deficiencias graves, en este caso el técnico valorará el tiempo máximo para arreglarlo, si puede llegar a ser un riesgo para las personas y si de seben tomar medidas de seguridad de carácter urgente.

Nota: si hay riesgo el técnico avisará inmediatamente a la propiedad y a su ayuntamiento, que podrá tramitar una orden de ejecución.

¿Cuándo es favorable?

Si su edificio no tiene lesiones o son de carácter leve, los propietarios deben solicitar el Certificado de Aptitud, con vigencia de 10 años. Este Certificado se debe pedir a la Agencia de L’Habitatge de Catalunya o al ente local correspondiente. De momento recomendamos informarse en el 012. Desde el momento en que se realiza la solicitud a la Agencia, ésta tiene  2 meses para entregar el Certificado. Puediendo hacer inspecciones cuando considere oportunas para confirmar que el informe está realizado correctamente.

¿Qué pasa si no es favorable?

Si hay deficiencias graves o muy grave, se deben realizar obras, una vez que las obras estén hechas el mismo técnico que realiza las obras, debe emitir otro informe con el nuevo estado del edificio que, en principio, debería ser favorble y, por lo tanto, podemos solicitar el Certificado de Aptitud.

¿Qué es el certificado de aptitud y para qué sirve?

Básicamente es un certificado emitido por una ente oficial que determina que un edificio tiene una Calidad mínima, resultante de pasar una inspección visual de un técnico competente.

En los actos y contratos de transmisión de viviendas inter vivos (compra-venta), las personas que venden tienen el deber de entregar a los adquirientes este Certificado (siempre y cuando el edificio esté obligado a tenerlo). En el caso de no cumplimiento del decreto o si el resultado de la inspección no es favorable, el comprador puede exonerar (perdonar su obligación) al vendedor de su entrega.

Si usted es comprador, desde MR, recomendamos exigir el Certificado, puesto que le garantiza que no se van a hacer obras importantes en el edificio donde usted compra.

Si usted es vendedor y su edificio no tiene el Certificado o no ha pasado la inspección, si el comprador está dispuesto a exonerarle, hágalo por escrito y pídale a un abogado que le redacte el escrito.

¿Qué pasa si los propietarios han llegado a la conclusión que no quieren cumplir con el Decreto?

Imagínese que en una reunión de propietarios, se decide que no se realiza la Inspección, en contra de la voluntad de cumplir con la ley de algunos vecinos. La pregunta sería, ¿Y si no lo hago, qué?

La administración puede imponer multas coercitivas, con las diligencias previas (antes de multarle siempre le avisarán que si no cumple con la ley en un periodo de tiempo establecido les multarán). Además a las personas responsables pueden llegar a ponerle sanciones.

A parte de esto, como comentábamos, en caso de accidente se deribarán las responsabilidades que marque la ley.

Ayudas para obras en edificios plurifamiliares

Hemos comentado las ayudas de la Generalitat para las obras en el interior de nuestra vivienda. En esta publicación queremos comentar las ayudas a elementos comunitarios y entendemos como elementos comunitarios aquellos elementos en que el coste de la obra lo asume toda la comunidad de propietarios.

En primer lugar queremos hacer un inciso sobre ¿Qué es un elemento comunitario? De forma fácil lo podeos definir como aquel elementos que nos afecta a todos. Son elementos comunitarios:

ABSOLUTAMENTE TODA LA ESTRUCTURA DEL EDIFICIO, cimientos, pilares vigas, paredes de carga y techos que sean de nuestro edificio.

TODOS LOS CERRAMIENTOS EXTERIORES E INTERIORES, la solera del edificio (aunque esté en un local comercial), las fachadas, medianeras, paredes de patios, paredes que separan unas viviendas de otras o de las zonas comunes, las paredes que separan nos locales de otros o los locales de las zonas comunes o viviendas.

CUBIERTAS, las cubiertas planas o inclinadas, incluidas terrazas de los bajos, áticos, balcones, patios interiores, etc. No hay que confundir entre elemento comunitario y uso y disfrute. Una terraza de un ático, por ejemplo, es comunitarioa y si produce goteras se debe arreglar entre todos lo vecinos, aunque el uso y disfrute sea del ático en cuestión (hay que tener en cuenta que los áticos son más caros porque el uso y disfrute de terrazas se paga bastante caro en una compra-venta o en un alquiler).

INSTALACIONES COMUNITARIAS:

a) Los bajantes generales del edificio y los colectores, aunque pasen enterrados por los locales o colgados en el parquing.

b) Instalaciones de agua, electricidad, telecomunicaciones o gas desde la entra de la acometida de la calle hasta la llave de nuestra vivienda.

c) Los ascensores, auqnue usted viva en el bajo o tenga un local comercial en el edificio.

PROGRAMAS DE AYUDAS

PROGRAMA DE REHABILITACIÓN DE EDIFICIOS CON PATOLOGÍAS, DEFICIENCIAS Y RIESGO:

  1. Patologías estructurales: estabilidad, solidez y seguridad. En este partado entrarían todas aquellas obras de refuerzo estructural sea cual sea la causa (problemas de cimentación, problemas en paredes de carga, pilares, techos, aluminosis, termitas, carcoma, etc.  Estaría subvencionado el 50% del presupuesto protegible con un máximo de 7000,00€ por vivienda o local. Si tubiéramos 2 viviendas nos darían el valos menor entre la mitad deel presupuesto protegible o 14000,00€.
  2. Deficiencias constructivas que afecten a la habitabilidad.  Si nuestro edificio tiene algún tipo de deficiencia que afecta a las condiciones mínimas de habitabilidad marcadas por el D55/2009. Por ejemplo, si tenemos problemas de humedades de filtraciones de cubiertas o fachadas, podríamos obtener una subvención del 25% del presupuesto protegible con un máximo de 2000,00€ por vivienda o local.
  3. Reparación de elementos puntuales que representen un riesgo. El caso más común son los desprendimientos en cantos de balcones, revocos de fachada en mal estado, desprendimientos de cornisas, aplacados de piedra o cerámica despegados, etc., en este caso tendríamos una subvención del 50% sobre el presupuesto protegible hasta un máximo de 1000,00€ por vivienda o local.

PROGRAMAS DE ACCESIBILIDAD

  1. Instalación de ascensor con itinerario practicable. Se entiende como tal cuando el camino cumple con las normas de accdesibilidad para descapacitados desde la entrada del edificio hasta cualquiera de las viviendas, incluyendo el ascensor (según Código de Accesibilidad de Catalunya). En este caso la subvención es del 60% de las obras hasta un máximo de 6000,oo€ por vivienda o local.
  2. Instalación de ascensor. En el caso de que aunque colocáramos ascensor, no pudiéramos cumplir con el Código de accesibilidad de Catalunya, la subvención sería del 45% del presupuesto protegible con un máximo de 5500,00€ por vivienda o local.
  3. Supresión de barreras arquitectónicas. Se entiendo como tales aquellos elementos que dificultan el acceso con sillas de ruedas. El ejemplo más claro es hacer una rampa en el vestíbulo de entrada para salvar unos escalones. En ese caso tendíamos una subvención del 45% del presupuesto protegible hasta un máximo de 2500,00€ por vivienda o local.

PROGRAMA DE INSTALACIONES COMUNITARIAS

  1. Adecuación de instalaciones existentes a la normativa actual. Cambio de bajantes, colectores, modernización de instalaciones de electricidad, fontanería, gas, unificación de antenas de TV, etc. La subvención es del 40% del presupuesto protegible hasta un máximo de 2600,00€ por vivienda o local.

PROGRAMA DE SOSTENIBILIDAD, EFICIENCIA Y REHABILITACIÓN ENERGÉTICA

Mejora de aislamientos térmicos y acústicos:

  1. Intervención en la parte maciza de elementos exteriores más las aperturas formadas por el conjunto de las perfilerías y los vidrios. Siempre cumpliendo lo dispuesto por el CTE-DB-HE y con esto queremos decir que no vale con cambiarse las ventanas y ponerlas nuevas, sino que las nuevas deberán cumplir con los cálculos que debe hacerle un experto en la materia, así como el asilamiento térmico de la fachada, deberá colocarse de la manera indicada, del tipo y espesor que marque la normativa. En este caso obtendríamos una subvención del 60% del presupuesto protegible hasta un máximo de 7700,00€ por vivienda.
  2. Intervención sólo en la parte maciza. Es como el caso anterior, pero sin cambiar ventanas ni balconeras. Obstendríamos una subvención del 40% del presupuesto protegible hasta un máximo de4000,00€ por vivienda.
  3. Intervención de ventanas y balconeras. Si sólo actuamos en el conjunto de carpinterías exteriores y vidrios, la subvención es del 40% del presupuesto protegible hasta un máximo de 3000,00€ por vivienda.

 

Instalación de energías alternativas para la obtención de agua caliente sanitaria y energía eléctrica y cualquier mejora en la red de agua que fomente el ahorro y reciclage de aguas grises o pluviales.

  1. Si colocamos placas solares para calentar agua, placas fotovoltaicas, instalación para el tratamiento y reutilización de aguas grises sanitarias, la subvención es del 40% del preuspuesto protegible hasta un máximo de 4000,00€ por vivienda.

Ayudas a la rehabilitación de viviendas

Algunas de las consultas más habituales, a la hora de decidirse por realizar obras, son:

¿Qué obras son susceptibles de tener ayudas? ¿A cuánto asciende la ayuda?, y por lo tanto:

¿Vale le la pena solicitar ayudas?

Para intentar tener una idea inial, queremos realizar una categoría con la información que, debido a nuestro trabajo, podemos ir adquiriendo.

En general las ayudas las ofrece la Generalitat de Catalunya, que en algunos casos puede tener convenios de colaboración con otras entidades, principalmente municipales (ayuntamientos). Por lo tanto el primer lugar a dónde debemos ir a consultar es a los servicios técnicos de nuestros ayuntamientos. No obstante, queremos comentar las ayudas que la Generalitat está ofreciendo, hoy en particular a la REHABILITACIÓN DE VIVIENDAS (obras en el interior de nuestras casas).

PROGRAMA DE HABITABILIDAD.

Si las obras que realizamos tienen la función de la obtención de las condiciones mínimas de habitabilidad según Anexo II del D55/2009, el presupuesto protegible (el destinado exclusivamente a la obtención de éstas condiciones mínimas), estará subvencionado en un 40% con un máximo de vivienda o local de 8.400,00.-€ o loq ue es lo mismo, a partir de un presupuesto de 21.000,00€ sólo nos darían 8.400,00.-€ y hasta 21.000,00.-€ el 40% del presupuesto.

PROGRAMA DE INSTALACIÓN DE AGUA, GAS, ELECTRICIDAD Y SANEAMIENTO.

Para ello debemos poner al día nuestras intalaciónes. Deberemos cumplir con el R.E.B.T, con el CTE-DB-HS 4 y 5. El presupuesto protegible estaá subvencionado en un 25% con un máximo de 1.000,00-€.

PROGRAMA DE ADAPTACIÓN DE LA VIVIENDA PARA PERSONAS CON PROBLEMAS DE MOBILIDAD.

Se trata de adaptar la vivienda a minusválidos, ciegos, sordos… incluso si la discapacidad no es total (consultar temas como fibromialgias, enfermedades degenerativas, ancianos con problemas de movilidad, etc.), estando el presupuesto subvencionado en un 40% y con un máximo por vivienda entre 500,00€ y 7200,00€, en función de la minusvalía.

PROGRAMA DE SOSTENIBILIDAD, EFICIENCIA Y REHABILITACIÓN ENERGÉTICA.

Se trata de mejorar el aislamiento térmico y acústico.

– Si la intervención es en la parte maciza de fachadas o medianeras o cubiertas y se cambian las carpinterías (consultar si no se cambian todas, por ejemplo si tngo 4 ventanas en toda mi casa y solo puedo cambiar dos), la subvención es del 60% de la intervención hasta un total de 7.700,00€ por vivienda o local. En el caso en el que se tenga previsto realizar obras en casa, nos debemos plantear si cambiar el tabique de la cámara de aire por un sistema nuevo con aislamiento.

– Si la intervención es sólo en la parte maciza y por lo tanto no cambiamos las carpinterías exteriores de la vivienda, la subvención es del 40% de la intervención y hasta un total de 4.000,00.-€ por vivienda o local.

– Si en la intervención sólo se cambia la carpintería y los vidrios, la subvención es del 40% del preuspuesto y hasta 3.000,00.-€ por vivienda.

A TENER EN CUENTA:

Las subvención son compatibles y acumulables.

La subvención está sujeta a convocatorias anuales, esto quiere decir que durante un corto espacio de tiempola Generalitat admite la presentación de documentación, puesto que el presupuesto se agota rápido. Debe realizar la consulta de la fecha de apertura de la convocatoria en la Generalitat (llame al 012) e intentar tener el presupuesto realizado con algo de antelación.

No realice las obras hasta que la Generalitat no se lo indique, podría ser un motivo de perder las ayudas.

Es recomendable consultar a un técnico a la hora de elegir carpinterías o colocar aislamients térmicos

– Si cambiamos las ventanas, las nuevas ventanas deben tener rotura de puente térmico y doble acristalamiento. La carpintería nueva debe cumplir con lo empecificado en el CTE-DB-HE.

– Si colocamos aislamientos térmicos en fachadas o medianeras, deberían cumplir con lo dispuesto en el CTE-DB-HE.

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